Studio para investir perto do Parque Ibirapuera

O QUE MUDA A CONTA

Antes do yield, a sigla: R2V, HMP, HIS e NR

Dois studios de 25 m² na mesma torre podem ser produtos diferentes. A sigla da unidade define quem pode morar, quanto pode cobrar de aluguel e se a curta temporada é permitida. Em São Paulo, isso vem do Decreto 63.130/2024 e dos tetos de 2026 — e vem antes de qualquer conta de rentabilidade.

• R2V — mercado livre.

  Sem teto de renda e sem teto de preço. Pode morar, alugar para moradia e, com autorização expressa da convenção do condomínio, operar em curta temporada. É o produto com mais saídas: morar, alugar, vender.

• HMP — habitação de mercado popular.

  Teto de venda de R$ 537.672,71 e locatário com renda familiar até R$ 16.210,00 (10 salários mínimos em 2026). Aluguel limitado a R$ 4.863,00 por mês. Curta temporada e comodato vedados por decreto. Quem não se enquadra pode comprar para alugar a quem se enquadra — é um produto de renda com teto, não um desconto.

• HIS — habitação de interesse social.

  HIS-2: teto de venda R$ 383.636,74, renda do locatário até R$ 9.726,00, aluguel até R$ 2.917,80. HIS-1: teto R$ 276.102,20, renda até R$ 4.863,00, aluguel até R$ 1.458,90. Mesmas vedações do HMP. Enquadramento averbado na matrícula.

• NR — não residencial.

  Não é studio de Airbnb por definição. Hospedagem depende de categoria aprovada, licenciamento e convenção. Entra na conversa só com esses três pontos conferidos.

Valores de 2026, calculados a partir do salário mínimo de R$ 1.621,00 e dos Decretos 63.130/2024, 64.244/2025 e 64.895/2026. Mesma fonte dos guias e do simulador de enquadramento do portal.

guia de R2V e NR para investidor · faixas, tetos e documentos de HIS e HMP · simulador de enquadramento

Três formas de ganhar com um studio — e o que cada uma pede

• Aluguel tradicional

  Tese de ocupação e operação leve. Funciona em R2V e, com locatário enquadrado e aluguel dentro do teto, em HMP e HIS. Vacância, condomínio vazio e taxa de administração saem do bruto. Não depende da convenção do condomínio.

• Short stay / Airbnb

  Tese de receita bruta maior com operação — ou gestão — maior. Só em unidade sem vedação legal e com autorização expressa na convenção: HMP e HIS ficam fora; NR só com aprovação específica. Imóvel na planta não gera diária: a operação começa na entrega.

• Revenda

  Tese de praça, não de cupom. R2V conversa com quem quer morar e com quem quer investir; HMP e HIS conversam com um público menor na saída. Preço de lançamento não é avaliação de mercado — é tabela.

A página não escolhe a tese por você. A seleção devolve opções dentro da tese que você marcar e aponta quando a unidade não serve para ela.

Na maioria dos lançamentos de studio, o comprador paga a incorporadora durante a obra e só financia o saldo nas chaves, sem juros de obra. No repasse, o studio é financiado pelo SFH ou pelo SFI, conforme o valor. No financiamento, o sistema de amortização (SAC ou Price) muda o valor da parcela ao longo dos anos. Na conta do retorno, entram também o ITBI e o registro, pagos na entrega. Quem deixa o saldo com a incorporadora depois das chaves paga, em geral, IPCA pós-chaves com juros.

A SUA CONTA

Quanto sobra depois dos custos? Simule com os seus números

Informe o valor de compra e as premissas da locação. O simulador mostra receita, custos, resultado mensal e retorno operacional anualizado — antes de imposto de renda e financiamento — e você leva o resumo para o atendimento.

DEMANDA DENTRO DO RAIO

Quem aluga a até 5 km do parque

Demanda de locação vem de quem precisa estar perto do trabalho, do hospital, da faculdade ou do evento. Os polos abaixo ficam dentro do raio do portal — distância em linha reta ao centro do parque, calculada pelo mesmo método do catálogo.

Microlocalização muda a conta: o mesmo bairro tem face de parque e face de corredor. A seleção olha distância, estágio e regime — não só o nome do bairro.

Levantamento do Ibirapuera.studio em 01/10/2026 · coordenadas dos polos: © colaboradores do OpenStreetMap · método em /metodologia

COMO FUNCIONA

Como funciona a seleção de studios para investir

1. 1

   Você abre a conversa no WhatsApp e conta o que procura, do seu jeito.

2. 2

   Cruzamos o raio inteiro — curadoria e catálogo — com o que está em tabela, de incorporadoras diferentes.

3. 3

   Você recebe 3 a 5 opções com distância, regime da unidade e estágio, e segue com plantas, condições e documentos.

O que fica com você

A consultoria é gratuita para quem compra: nossa remuneração vem da incorporadora. O Ibirapuera.studio atua na compra. A operação do aluguel — contrato, hóspedes, administradora — é decisão sua; ajudamos a escolher a unidade que não briga com ela.