Simulador: em qual faixa de HIS ou HMP você se enquadra
Informe a soma dos rendimentos brutos computáveis das pessoas da família e quantas pessoas a compõem. O simulador verifica os dois critérios oficiais — renda familiar e renda per capita — e mostra por qual deles você passou.
Os dois critérios de enquadramento
Renda familiar é a soma mensal dos rendimentos brutos computáveis das pessoas da família. Renda per capita é essa soma dividida pelo número de pessoas da família.
Os critérios são avaliados separadamente: a família se enquadra se atender a qualquer um dos dois. É por isso que famílias maiores costumam se enquadrar pela renda per capita mesmo com renda familiar acima do limite da faixa.
Quem se enquadra em uma faixa também pode adquirir unidades das faixas acima: quem cabe em HIS-1 cabe em HIS-2 e HMP.
Para este cálculo, família é formada pelas pessoas que vivem no mesmo domicílio e contribuem para a renda ou têm suas despesas atendidas por essa renda. Não inclua 13º salário nem benefícios temporários ou assistenciais excluídos pela regulamentação, como auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, BPC e Bolsa Família ou programa que o substitua.
Faixas vigentes em 2026
| Faixa | Renda familiar (até) | Renda per capita (até) | Teto de venda | Teto de aluguel (30%) |
|---|---|---|---|---|
| HIS-1 | R$ 4.863,00 | R$ 810,50 | R$ 276.102,20 | R$ 1.458,90 |
| HIS-2 | R$ 9.726,00 | R$ 1.621,00 | R$ 383.636,74 | R$ 2.917,80 |
| HMP | R$ 16.210,00 | R$ 2.431,50 | R$ 537.672,71 | R$ 4.863,00 |
Base legal: Decreto Municipal nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026. Salário mínimo de referência: R$ 1.621,00. Os valores são atualizados por decreto municipal todo mês de janeiro.
- Decreto Municipal nº 64.895/2026 — valores de renda e tetos de venda vigentes em 2026
- Lei Municipal nº 16.050/2014, artigo 46 — define o enquadramento por renda familiar ou por renda per capita
- Portaria SEHAB nº 61/2024 — composição familiar e rendimentos computáveis
- Portaria SEHAB nº 12/2026 — mantém o procedimento de certificação em 2026
- Decreto Municipal nº 63.130/2024 — regras de destinação, uso e locação das unidades
Normas consultadas em 13 de setembro de 2026.
Perguntas frequentes
Quem pode comprar HMP em São Paulo?
Para morar na unidade, a família precisa estar dentro de pelo menos um dos limites da categoria: renda familiar mensal bruta de até R$ 16.210,00 ou renda per capita de até R$ 2.431,50, conforme o Decreto Municipal nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026. Basta atender a um dos dois critérios, e é preciso obter a certidão de enquadramento exigida para a operação.
Qual a renda máxima para HIS-2?
A renda familiar mensal bruta máxima para HIS-2 é R$ 9.726,00, ou renda per capita de até R$ 1.621,00. O teto de venda da unidade é R$ 383.636,74.
Posso comprar HIS ou HMP se ganho acima do limite?
Não para ocupar a unidade como moradia própria: quem está acima dos limites de renda não pode morar em uma unidade HIS ou HMP. Pode existir a modalidade de adquirente-locador apenas quando a unidade estiver formalmente destinada à locação e essa destinação estiver registrada na matrícula. Nessa hipótese, a certidão de renda do adquirente pode ser dispensada, mas o locatário final precisa comprovar o enquadramento na categoria. Isso não vale automaticamente para qualquer unidade HIS ou HMP: o projeto aprovado, o contrato e a matrícula precisam ser verificados antes da compra. A obrigação de destinação permanece por 10 anos contados da alienação da unidade à família enquadrada, conforme o artigo 47, §8º, da Lei nº 16.050/2014 e a regulamentação de 2026; para unidades aprovadas ou alienadas sob regras anteriores, os documentos do empreendimento devem ser analisados individualmente.
Qual o valor máximo de aluguel de uma unidade HMP?
O aluguel é limitado a 30% da renda familiar máxima da faixa da unidade — não da renda efetiva do locatário. Em HMP o limite é R$ 4.863,00 por mês; em HIS-1, R$ 1.458,90; em HIS-2, R$ 2.917,80. Locação de curta duração ou hospedagem não atende à destinação exigida, e o comodato não substitui a locação regular quando o adquirente está fora da faixa.
Qual a diferença entre renda familiar e renda per capita no enquadramento?
Renda familiar é a soma dos rendimentos brutos computáveis das pessoas da família. Renda per capita é essa soma dividida pelo número de pessoas da família. Os dois critérios são avaliados separadamente: a família se enquadra se atender a qualquer um deles, conforme o artigo 46 da Lei nº 16.050/2014. Por isso, famílias maiores frequentemente se enquadram pela renda per capita mesmo com renda familiar acima do limite da faixa.
O enquadramento garante o financiamento?
Não. Estar dentro dos limites de renda da faixa é um requisito urbanístico da unidade. A aprovação de crédito é analisada separadamente pelo banco, com critérios próprios.
O resultado deste simulador é informativo e não substitui orientação jurídica. O enquadramento definitivo é feito pela incorporadora mediante apresentação de documentação, no momento da aquisição.