HIS e HMP em São Paulo: guia para comprar studios

HIS e HMP são categorias urbanísticas do Município de São Paulo. Elas definem a destinação da unidade, o público ao qual ela pode ser vendida, os limites de preço e determinadas regras de utilização e comercialização. A base legal está no Plano Diretor Estratégico, instituído pela Lei Municipal nº 16.050/2014, especialmente nos artigos 46 e 47, com a redação dada pelo artigo 14 da Lei nº 17.975/2023. A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 16.402/2016, também trata do tema em seu artigo 170. A regulamentação inclui o Decreto nº 63.130/2024, o Decreto nº 64.244/2025, relacionado à fiscalização, e o Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026, que estabeleceu os valores vigentes para 2026. Não se trata, portanto, de uma condição comercial criada livremente pela incorporadora. O enquadramento tem origem na legislação municipal, deve ser formalizado e fica vinculado à unidade imobiliária. HIS-1 e HIS-2. HIS significa Habitação de Interesse Social. A categoria é dividida em HIS-1 e HIS-2, cada uma destinada a uma faixa de renda e submetida a um teto máximo de venda. Em 2026, a HIS-1 é destinada a famílias com renda mensal de até R$ 4.863,00, equivalente a três salários mínimos, ou renda per capita de até R$ 810,50. A HIS-2 admite renda familiar mensal de até R$ 9.726,00, equivalente a seis salários mínimos, ou renda per capita de até R$ 1.621,00. Além da diferença de renda, cada categoria possui seu próprio teto de venda. A classificação HIS, por si só, não informa o tamanho da unidade, o padrão de acabamento ou a estrutura de lazer. Ela identifica o regime urbanístico ao qual o imóvel está submetido. HMP. HMP significa Habitação de Mercado Popular. Em 2026, a categoria alcança famílias com renda mensal de até R$ 16.210,00, equivalente a dez salários mínimos, ou renda per capita de até R$ 2.431,50. O teto máximo de venda de uma unidade HMP em 2026 é de R$ 537.672,71. Quem pesquisa "o que é HMP" costuma encontrar a sigla associada a studios em bairros valorizados. Isso acontece porque o regime combina um limite de preço com um público definido pela renda. A unidade não é de mercado livre, mesmo que esteja inserida em um empreendimento de padrão elevado ou em uma região valorizada.

HIS e HMP funcionam como regimes de troca urbanística. O incorporador aceita produzir unidades destinadas a faixas específicas de renda, submetidas a tetos de preço e controles de comercialização. Em contrapartida, o empreendimento pode receber incentivos urbanísticos e fiscais previstos pela legislação municipal. Esses incentivos ajudam a tornar possível a construção de unidades compactas em regiões onde o custo da terra e da infraestrutura urbana é elevado. São áreas próximas ao metrô, a polos de emprego, hospitais, universidades, comércio e serviços, nas quais produzir apartamentos de mercado livre dentro de determinados preços seria mais difícil. O mecanismo favoreceu a presença de studios HIS e HMP em diferentes partes da cidade. Isso não significa que todo studio seja enquadrado nessas categorias. Também não significa que todas as unidades HIS ou HMP sejam iguais. Um empreendimento pode reunir compactos de mercado livre, unidades HMP e unidades HIS. Cada grupo pode ter regras diferentes, ainda que as plantas sejam parecidas e os moradores compartilhem o mesmo endereço. A contrapartida recebida pelo incorporador também traz obrigações. Os limites não deixam de existir quando a unidade é vendida pela primeira vez. A classificação acompanha o imóvel e afeta sua utilização, sua locação e futuras operações de transferência. Por isso, o comprador não deve analisar apenas o preço inicial. É necessário entender por que aquela unidade custa determinado valor e quais regras continuarão incidindo sobre ela depois da assinatura.

Os valores são os vigentes em 2026, conforme o Decreto Municipal nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026. As faixas de renda são atualizadas de acordo com o salário mínimo federal, fixado em R$ 1.621,00 em 2026. Os tetos máximos de venda são corrigidos pelo INCC-M. Como a revisão é anual, os valores devem ser conferidos novamente no ano da compra.

A compra depende da comprovação de renda no momento da aquisição. Não basta ter o valor da entrada, obter aprovação de crédito ou concordar com o preço apresentado pela incorporadora. O comprador precisa demonstrar que sua renda está dentro do limite correspondente à categoria da unidade. Esse enquadramento é formalizado por meio de uma certidão de enquadramento. A responsabilidade pelo controle da renda do adquirente recai sobre o incorporador. Isso significa que a empresa responsável pela comercialização deve verificar a documentação e confirmar se o interessado atende aos requisitos. No caso de quem pesquisa quem pode comprar HMP, o limite vigente em 2026 é de R$ 16.210,00 de renda familiar mensal ou R$ 2.431,50 de renda per capita, conforme o critério aplicável. O enquadramento também deve ser averbado na matrícula do imóvel. A emissão do Habite-se fica condicionada à comprovação da averbação e do enquadramento das unidades. A classificação, portanto, não deve aparecer apenas em uma conversa de WhatsApp ou em uma observação informal da tabela. Ela precisa estar refletida nos documentos do empreendimento e da unidade. E quem ganha acima do limite? A legislação prevê a figura do adquirente-locador: quem não se enquadra na faixa de renda pode comprar a unidade, desde que não a utilize e a destine exclusivamente à locação para famílias que atendam aos requisitos da categoria. Não é, portanto, uma compra de mercado livre com outro nome. O imóvel não pode ser usado pelo próprio comprador, a locação de curta temporada continua proibida, o aluguel segue limitado a 30% do teto de renda da categoria e a destinação para locação deve ser averbada na matrícula.

Short stay é proibido. A locação de curta temporada, também chamada de short stay, é proibida em unidades HIS e HMP. Isso alcança o uso normalmente associado a plataformas como Airbnb. Quem pretende comprar um studio para trabalhar com diárias ou estadias curtas precisa excluir essas categorias da estratégia. Não basta o condomínio tolerar esse tipo de uso. A restrição decorre da classificação urbanística da unidade. Comodato é vedado. A cessão gratuita do imóvel por comodato também é proibida. Isso significa que o proprietário não pode simplesmente entregar o uso gratuito da unidade a outra pessoa por meio desse tipo de contrato. A locação de longo prazo é permitida. HIS e HMP podem ser alugadas por períodos convencionais. No entanto, o aluguel não é totalmente livre. O valor fica limitado a 30% do teto de renda da respectiva categoria. Para identificar o limite aplicável, é necessário considerar a classificação da unidade e os valores vigentes no período. A revenda também exige atenção. A unidade permanece vinculada à sua destinação urbanística por um prazo determinado. O Decreto nº 63.130/2024 estabelece o período de 10 anos, durante o qual as unidades HIS-1, HIS-2 e HMP devem ser destinadas a famílias com certidão de ateste de enquadramento na respectiva faixa de renda. Na prática, isso significa que uma revenda dentro desse período não funciona como a de um imóvel de mercado livre: o próximo adquirente também precisa atender aos critérios da categoria. O marco inicial da contagem desse prazo deve ser confirmado caso a caso junto à incorporadora e na matrícula do imóvel, já que a regulamentação foi alterada por decretos posteriores. Antes de assinar, verifique qual é a data-base aplicável ao empreendimento específico. Há fiscalização e penalidades. O descumprimento das regras pode gerar sanções. A regulamentação prevê multas e a possibilidade de perda dos benefícios urbanísticos e fiscais relacionados ao empreendimento. Isso mostra que HIS e HMP não são apenas mecanismos utilizados durante a aprovação ou no lançamento. As obrigações fazem parte do regime da unidade e precisam ser consideradas pelo incorporador, pelo comprador e pelo proprietário.

HIS e HMP são categorias urbanísticas municipais. O Minha Casa Minha Vida é um programa federal de financiamento habitacional. São coisas distintas, embora possam se relacionar em determinadas situações. A confusão frequente entre esses conceitos leva o comprador a subestimar a natureza jurídica da unidade que está avaliando, ou a superestimar seu acesso automático ao programa. Uma unidade HIS pode ser financiada pelo Minha Casa Minha Vida, mas os conceitos não são iguais. A distinção pode ser resumida assim: HIS e HMP definem a classificação, a destinação e as regras urbanísticas do imóvel; Minha Casa Minha Vida estabelece condições de financiamento dentro de um programa federal. Também não se deve presumir que toda unidade HIS ou HMP terá automaticamente acesso ao programa. O enquadramento urbanístico do imóvel e a elegibilidade para o financiamento precisam ser analisados separadamente.

Um mesmo empreendimento pode conter unidades classificadas de maneiras diferentes. Entre as classificações que podem aparecer estão: HIS-1 (Habitação de Interesse Social da primeira faixa), HIS-2 (Habitação de Interesse Social da segunda faixa), HMP (Habitação de Mercado Popular), R2V (uso residencial vertical de mercado livre) e NR (classificação não residencial). A unidade R2V não possui o limite de renda do comprador nem o teto municipal de venda aplicável a HIS e HMP. Já a unidade NR não é classificada como residencial. Essa mistura exige atenção porque duas unidades do mesmo prédio podem ter regras diferentes. Elas podem compartilhar endereço, acesso e áreas comuns, mas não necessariamente terão as mesmas possibilidades de compra, locação e revenda. Por isso, perguntar apenas se "o empreendimento é HMP" pode ser insuficiente. A classificação precisa ser confirmada para a unidade específica. O comprador deve perguntar: Qual é a classificação desta unidade, desta planta e deste número de apartamento? Em projetos mistos, a resposta pode variar entre pavimentos, tipologias ou grupos de unidades.

Antes de reservar uma unidade, use este checklist: 1. Leia o material de venda. Procure a classificação exata: HIS-1, HIS-2, HMP, R2V ou NR. 2. Identifique a unidade específica. Não presuma que todas as unidades do empreendimento pertencem à mesma categoria. 3. Peça o memorial e os documentos do projeto. A informação não deve depender apenas da explicação verbal do atendimento comercial. 4. Verifique a matrícula do imóvel. O enquadramento HIS ou HMP deve ser averbado no registro. 5. Pergunte sobre a certidão de enquadramento. Entenda quais documentos de renda serão exigidos e em qual momento ocorrerá a análise. 6. Leia as regras de uso e locação. Confirme a proibição de short stay, a vedação ao comodato e o limite aplicável ao aluguel convencional. 7. Observe a placa e a comunicação do empreendimento. Elas podem indicar a destinação das unidades, mas não substituem a proposta, o contrato, o memorial e a matrícula.

HIS e HMP ampliam as formas de produção de studios em áreas bem servidas por transporte, empregos e serviços. Em contrapartida, o comprador aceita uma unidade com critérios de renda, teto de venda e restrições de uso que precisam ser compatíveis com seu objetivo. O ibirapuera.studio é uma consultoria imobiliária independente, sem vínculo oficial com construtoras. O portal acompanha studios e apartamentos compactos em São Paulo e pode ajudar o interessado a identificar a classificação de uma unidade, organizar as perguntas necessárias e comparar as condições de diferentes produtos. Um exemplo prático é o Studios Joaquim Antunes, em Pinheiros, que traz unidades HMP em sua composição. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica. As faixas de renda e os tetos de venda são atualizados por decreto anual. Antes de comprar, vender ou alugar, consulte a norma vigente e confira a documentação específica do imóvel.