HIS e HMP em São Paulo: guia para comprar studios

HIS e HMP são categorias urbanísticas do Município de São Paulo. Elas definem a destinação da unidade, o público ao qual ela pode ser vendida, os limites de preço e determinadas regras de utilização e comercialização. A base legal está no Plano Diretor Estratégico, instituído pela Lei Municipal nº 16.050/2014, especialmente nos artigos 46 e 47, com a redação dada pelo artigo 14 da Lei nº 17.975/2023. A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, nº 16.402/2016, também trata do tema em seu artigo 170. A regulamentação inclui o Decreto nº 63.130/2024, o Decreto nº 64.244/2025, relacionado à fiscalização, e o Decreto nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026, que estabeleceu os valores vigentes para 2026. Não se trata, portanto, de uma condição comercial criada livremente pela incorporadora. O enquadramento tem origem na legislação municipal, deve ser formalizado e fica vinculado à unidade imobiliária. HIS-1 e HIS-2. HIS significa Habitação de Interesse Social. A categoria é dividida em HIS-1 e HIS-2, cada uma destinada a uma faixa de renda e submetida a um teto máximo de venda. Em 2026, a HIS-1 é destinada a famílias com renda mensal de até R$ 4.863,00, equivalente a três salários mínimos, ou renda per capita de até R$ 810,50. A HIS-2 admite renda familiar mensal de até R$ 9.726,00, equivalente a seis salários mínimos, ou renda per capita de até R$ 1.621,00. Além da diferença de renda, cada categoria possui seu próprio teto de venda. A classificação HIS, por si só, não informa o tamanho da unidade, o padrão de acabamento ou a estrutura de lazer. Ela identifica o regime urbanístico ao qual o imóvel está submetido. HMP. HMP significa Habitação de Mercado Popular. Em 2026, a categoria alcança famílias com renda mensal de até R$ 16.210,00, equivalente a dez salários mínimos, ou renda per capita de até R$ 2.431,50. O teto máximo de venda de uma unidade HMP em 2026 é de R$ 537.672,71. Quem pesquisa "o que é HMP" costuma encontrar a sigla associada a studios em bairros valorizados. Isso acontece porque o regime combina um limite de preço com um público definido pela renda. A unidade não é de mercado livre, mesmo que esteja inserida em um empreendimento de padrão elevado ou em uma região valorizada.

HIS e HMP funcionam como regimes de troca urbanística. O incorporador aceita produzir unidades destinadas a faixas específicas de renda, submetidas a tetos de preço e controles de comercialização. Em contrapartida, o empreendimento pode receber incentivos urbanísticos e fiscais previstos pela legislação municipal. Esses incentivos ajudam a tornar possível a construção de unidades compactas em regiões onde o custo da terra e da infraestrutura urbana é elevado. São áreas próximas ao metrô, a polos de emprego, hospitais, universidades, comércio e serviços, nas quais produzir apartamentos de mercado livre dentro de determinados preços seria mais difícil. O mecanismo favoreceu a presença de studios HIS e HMP em diferentes partes da cidade. Isso não significa que todo studio seja enquadrado nessas categorias. Também não significa que todas as unidades HIS ou HMP sejam iguais. Um empreendimento pode reunir compactos de mercado livre, unidades HMP e unidades HIS. Cada grupo pode ter regras diferentes, ainda que as plantas sejam parecidas e os moradores compartilhem o mesmo endereço. Outro exemplo de regimes misturados na mesma torre é o Sarutaiá 45 Jardins, no Jardim Paulista: das 234 unidades, 154 são R2V, 55 HIS-2 e 25 HMP. No distrito de Vila Mariana, o Zen Apartments, da Cyrela, na Rua Leopoldo de Bulhões, 80, repete o arranjo em proporção quase igual: 113 das 227 unidades são HMP. A contrapartida recebida pelo incorporador também traz obrigações. Os limites não deixam de existir quando a unidade é vendida pela primeira vez. A classificação acompanha o imóvel e afeta sua utilização, sua locação e futuras operações de transferência. Por isso, o comprador não deve analisar apenas o preço inicial. É necessário entender por que aquela unidade custa determinado valor e quais regras continuarão incidindo sobre ela depois da assinatura.

Os valores são os vigentes em 2026, conforme o Decreto Municipal nº 64.895, de 5 de janeiro de 2026. As faixas de renda são atualizadas de acordo com o salário mínimo federal, fixado em R$ 1.621,00 em 2026. Os tetos máximos de venda são corrigidos pelo INCC-M. Como a revisão é anual, os valores devem ser conferidos novamente no ano da compra.

A compra depende da comprovação de renda no momento da aquisição. Não basta ter o valor da entrada, obter aprovação de crédito ou concordar com o preço apresentado pela incorporadora. Para utilizar a unidade como moradia, a família precisa estar dentro de pelo menos um dos limites de renda da categoria — renda familiar mensal ou renda per capita — e obter a certidão de enquadramento exigida para a operação. No caso de quem pesquisa quem pode comprar HMP, o limite vigente em 2026 é de R$ 16.210,00 de renda familiar mensal ou R$ 2.431,50 de renda per capita, conforme o critério aplicável. De quem é a responsabilidade. Na primeira alienação, o promotor ou incorporador do empreendimento deve observar o enquadramento do adquirente. Nas alienações posteriores, nas locações e nas demais operações, as partes envolvidas também precisam observar a destinação da unidade e a documentação aplicável. E o comprador deve conferir a matrícula e a certidão antes de assinar qualquer instrumento. O que a matrícula registra. A matrícula registra a tipologia e a destinação da unidade — inclusive a destinação à locação, quando aplicável. O enquadramento de renda da família é demonstrado pela documentação apresentada e pela respectiva certidão de enquadramento. A classificação, portanto, não deve aparecer apenas em uma conversa de WhatsApp ou em uma observação informal da tabela: ela precisa estar refletida nos documentos do empreendimento e da unidade. E quem ganha acima do limite? Quem está acima dos limites não pode ocupar a unidade HIS ou HMP como moradia própria. Pode existir a modalidade de adquirente-locador apenas quando a unidade estiver formalmente destinada à locação e essa destinação estiver registrada na matrícula. Nesse caso, a certidão de renda do adquirente pode ser dispensada, mas o locatário final precisa comprovar o enquadramento na categoria. Essa possibilidade não se aplica automaticamente a qualquer unidade HIS ou HMP. A destinação registral, o projeto aprovado, o contrato e a matrícula precisam ser conferidos antes da compra. Para quem investe fora da habitação social, veja o guia de studios R2V e NR.

Short stay é proibido. A locação de curta temporada, também chamada de short stay, é proibida em unidades HIS e HMP. Isso alcança o uso normalmente associado a plataformas como Airbnb. Quem pretende comprar um studio para trabalhar com diárias ou estadias curtas precisa excluir essas categorias da estratégia. Não basta o condomínio tolerar esse tipo de uso. A restrição decorre da classificação urbanística da unidade. Comodato não resolve o enquadramento. O comodato não regulariza a destinação quando a unidade é adquirida por pessoa fora das faixas de renda, ainda que o ocupante gratuito tenha renda compatível. A cessão gratuita não substitui a locação regular a família enquadrada, nem a destinação formal registrada na matrícula. A locação de longo prazo é permitida. HIS e HMP podem ser alugadas por períodos convencionais. No entanto, o aluguel não é totalmente livre: o valor fica limitado a 30% da renda familiar máxima da faixa da unidade — não da renda efetiva do locatário. Para identificar o limite aplicável, é necessário considerar a classificação da unidade e os valores vigentes no período. A revenda também exige atenção. A unidade permanece vinculada à sua destinação urbanística por 10 anos contados da alienação da unidade à família enquadrada, conforme o artigo 47, §8º, da Lei nº 16.050/2014 e a regulamentação de 2026. Na prática, uma revenda dentro desse período não funciona como a de um imóvel de mercado livre: o próximo adquirente também precisa atender aos critérios da categoria. Para unidades aprovadas ou alienadas sob regras anteriores, o projeto, a matrícula e os documentos do empreendimento devem ser analisados individualmente. Há fiscalização e penalidades. O descumprimento das regras pode gerar sanções. A regulamentação prevê multas e a possibilidade de perda dos benefícios urbanísticos e fiscais relacionados ao empreendimento. Isso mostra que HIS e HMP não são apenas mecanismos utilizados durante a aprovação ou no lançamento. As obrigações fazem parte do regime da unidade e precisam ser consideradas pelo incorporador, pelo comprador e pelo proprietário.

HIS e HMP são categorias urbanísticas municipais. O Minha Casa Minha Vida é um programa federal de financiamento habitacional. São coisas distintas, embora possam se relacionar em determinadas situações. A confusão frequente entre esses conceitos leva o comprador a subestimar a natureza jurídica da unidade que está avaliando, ou a superestimar seu acesso automático ao programa. Uma unidade HIS pode ser financiada pelo Minha Casa Minha Vida, mas os conceitos não são iguais. A distinção pode ser resumida assim: HIS e HMP definem a classificação, a destinação e as regras urbanísticas do imóvel; Minha Casa Minha Vida estabelece condições de financiamento dentro de um programa federal. Também não se deve presumir que toda unidade HIS ou HMP terá automaticamente acesso ao programa. O enquadramento urbanístico do imóvel e a elegibilidade para o financiamento precisam ser analisados separadamente.

Um mesmo empreendimento pode conter unidades classificadas de maneiras diferentes. Entre as classificações que podem aparecer estão: HIS-1 (Habitação de Interesse Social da primeira faixa), HIS-2 (Habitação de Interesse Social da segunda faixa), HMP (Habitação de Mercado Popular), R2V (uso residencial vertical de mercado livre) e NR (classificação não residencial). Um exemplo em obra de regimes misturados na mesma torre é o Alves Pinheiros, da Kallas, na Rua Alves Guimarães, 538, em Pinheiros: das 445 unidades, 252 são R2V, 48 HMP e 145 HIS-2. O Sync Ibirapuera, da Canopus, na Rua Sampaio Viana, 382, no Paraíso, é outro caso de unidades R2V e HMP na mesma torre. A unidade R2V não possui o limite de renda do comprador nem o teto municipal de venda aplicável a HIS e HMP. Já a unidade NR não é classificada como residencial. Essa mistura exige atenção porque duas unidades do mesmo prédio podem ter regras diferentes. Elas podem compartilhar endereço, acesso e áreas comuns, mas não necessariamente terão as mesmas possibilidades de compra, locação e revenda. Por isso, perguntar apenas se "o empreendimento é HMP" pode ser insuficiente. A classificação precisa ser confirmada para a unidade específica. O comprador deve perguntar: Qual é a classificação desta unidade, desta planta e deste número de apartamento? Em projetos mistos, a resposta pode variar entre pavimentos, tipologias ou grupos de unidades.

Antes de reservar uma unidade, use este checklist: 1. Leia o material de venda. Procure a classificação exata: HIS-1, HIS-2, HMP, R2V ou NR. 2. Identifique a unidade específica. Não presuma que todas as unidades do empreendimento pertencem à mesma categoria. 3. Peça o memorial e os documentos do projeto. A informação não deve depender apenas da explicação verbal do atendimento comercial. 4. Verifique a matrícula do imóvel. Confira a tipologia registrada e a destinação da unidade, inclusive a destinação à locação, quando houver. 5. Pergunte sobre a certidão de enquadramento. Entenda quais documentos de renda serão exigidos e em qual momento ocorrerá a análise. 6. Leia as regras de uso e locação. Confirme a proibição de short stay, o limite aplicável ao aluguel convencional e o fato de que o comodato não regulariza a destinação da unidade. 7. Observe a placa e a comunicação do empreendimento. Elas podem indicar a destinação das unidades, mas não substituem a proposta, o contrato, o memorial e a matrícula.

HIS e HMP ampliam as formas de produção de studios em áreas bem servidas por transporte, empregos e serviços. Em contrapartida, o comprador aceita uma unidade com critérios de renda, teto de venda e restrições de uso que precisam ser compatíveis com seu objetivo. O ibirapuera.studio acompanha studios e apartamentos compactos em São Paulo e pode ajudar o interessado a identificar a classificação de uma unidade, organizar as perguntas necessárias e comparar as condições de diferentes produtos. Um exemplo prático é o Studios Joaquim Antunes, em Pinheiros, que traz unidades HMP em sua composição. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica. As faixas de renda e os tetos de venda são atualizados por decreto anual. Antes de comprar, vender ou alugar, consulte a norma vigente e confira a documentação específica do imóvel.