Metodologia

A regra dos 5 km

A regra define a entrada e a saída do catálogo: empreendimento fora do raio não entra, e empreendimento que uma remedição mostre fora do raio sai. A regra não abre exceção, seja qual for o projeto ou a incorporadora. Quando a incorporadora divulga o endereço definitivo de um lançamento, a medição é refeita com a nova coordenada.

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Rotas até o parque

Os tempos a pé, de bicicleta e de carro são calculados pelo openrouteservice sobre a malha viária do OpenStreetMap, para cada empreendimento, sem valor copiado entre prédios. O cálculo considera os nove portões oficiais do parque e apura, para cada modal, o portão que gera o menor percurso — por isso o portão de chegada pode mudar entre carro, bicicleta e caminhada. A entrada de veículos de visitantes no parque é feita pelos portões 3 e 7.

A rota é informação de leitura, não critério de curadoria: o que decide a presença de um empreendimento no portal é a distância em linha reta. Cada levantamento traz a data em que foi feito, porque a malha viária e o entorno mudam.

Dados de rota: openrouteservice · OpenStreetMap.

De onde vêm os dados de cada empreendimento

As informações de projeto, tipologias, metragens, infraestrutura e cronograma vêm do material oficial das incorporadoras e construtoras responsáveis por cada empreendimento. Esse material chega ao portal por duas vias: diretamente das incorporadoras, no caso dos empreendimentos que acompanhamos de perto, e por integração com sistemas de dados do mercado imobiliário, atualizada periodicamente. Hoje a integração é feita com a Órulo; o portal não está restrito a um único fornecedor e novas integrações podem ser adicionadas.

Como lemos o material das incorporadoras

Cada dado de empreendimento publicado aqui vem de documento oficial, com a data em que foi consultado. Quando as fontes divergem, vale esta ordem: memorial descritivo, depois material oficial da incorporadora, depois ficha técnica, depois cartilha do corretor. O memorial prevalece porque é o documento que integra o contrato de compra e venda, e é ele que descreve o que a incorporadora se obriga a entregar.

Dado que nenhuma fonte informa fica declarado como não divulgado. Não estimamos, não deduzimos por metragem ou por preço, e não completamos lacuna com material de concorrente ou de agregador.

Quando duas fontes oficiais se contradizem e a contradição não se resolve no documento, publicamos o que as duas confirmam e declaramos na página que o ponto está em confirmação com a incorporadora.

Curadoria e catálogo: dois níveis de apuração

O portal trabalha com dois conjuntos diferentes, e a distinção é deliberada.

A curadoria reúne os empreendimentos que acompanhamos diretamente com as incorporadoras: lançamentos e pré-lançamentos que concentram procura no momento, com material oficial recebido na fonte, conferência de tipologias e leitura do espelho de vendas. São esses que recebem página própria, ficha técnica detalhada e apuração individual.

O catálogo mapeado reúne os demais empreendimentos do raio, incluindo prontos e em construção, a partir da integração de dados. Ele serve para dimensionar a oferta da região e comparar, não para substituir a apuração individual. Fichas do catálogo não passam pela mesma conferência que as páginas de curadoria.

Enquadramento HIS e HMP

Os limites de renda, renda per capita e preço máximo de venda das faixas HIS-1, HIS-2 e HMP vêm dos Decretos Municipais 63.130/2024, 64.244/2025 e 64.895/2026 e do salário mínimo vigente. Os valores têm fonte única no código do portal, usada por todas as páginas, e são revisados em janeiro, quando as normas costumam ser atualizadas.

O portal não recebe da incorporadora um campo pronto de enquadramento: a classificação de cada unidade é lida do espelho de vendas oficial e confirmada com a incorporadora. Quando a categoria de uma unidade não é declarada, a página diz isso em vez de inferir. A única afirmação possível por exclusão é a de que um preço acima do teto do HMP não cabe em habitação social.

Entenda HIS e HMP em São Paulo

O que publicamos e o que não publicamos

Nenhum preço, data de lançamento, entrega, metragem ou número de unidades entra no ar sem fonte. Quando a incorporadora ainda não divulgou um dado, a página declara que ele não foi divulgado — nada é estimado para preencher lacuna. Os nomes de ambientes e tipologias seguem a grafia do material oficial, e as imagens publicadas são perspectivas artísticas creditadas à incorporadora. As marcas citadas pertencem aos seus titulares.

Versionamento do material

O material das incorporadoras é preliminar e recebe versões. Cada página informa a versão e a data do material usado, por exemplo "versão R00, de 13/08/2026". Quando uma versão nova é divulgada, a página é atualizada e a referência muda. Perspectivas, plantas e imagens de divulgação são ilustrativas e não integram contrato.

Correção e atualização

Cada página do portal traz a data de publicação e a data da última atualização, além de um histórico do que mudou. Quando a incorporadora divulga informação nova, a ficha é atualizada e a data muda.

Erro apontado por leitor é verificado contra o material oficial e a fonte original do cálculo; confirmado, é corrigido e registrado no histórico da página. Para apontar uma correção, escreva para vendas@ibirapuera.studio indicando a página e o dado.

Quem assina

As páginas do portal são assinadas por Vitor Pittigliani, consultor imobiliário, CRECI/SP 302681. A trajetória e a forma de atendimento estão na página Sobre.